• 索 引 号:686175779-201711-131969
  • 主题分类:市政府公报
  • 发布机构: 中国昆明
  • 发布日期:2017-11-28 16:07
  • 名  称:【2017年第11期】昆明市人民政府关于印发昆明市国有建设用地二级市场试点管理配套文件的通知
  • 文  号:昆政发〔2017〕56号

各县(市)、区人民政府,市政府有关委办局,各国家级、省级开发(度假)园区管委会,各有关直属机构:

现将《昆明市国有建设用地二级市场交易管理暂行规定》《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》《昆明市国有建设用地二级市场出租管理暂行规定》《昆明市国有建设用地二级市场抵押管理暂行规定》等国有建设用地二级市场试点管理配套文件印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

昆明市人民政府

2017年10月30日


昆明市国有建设用地二级市场交易管理暂行规定

第一章   总  则

第一条  为规范我市国有建设用地使用权二级市场(以下简称土地二级市场)行为,促进土地二级市场的健康发展,按照《国土资源部印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕12号),制定本规定。

第二条  在本市土地二级市场从事交易活动,适用本规定。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条  本规定所称的土地二级市场,是指经昆明市人民政府批准设立的土地二级市场交易场所。

本规定所称的土地二级市场交易,是指出让国有建设用地使用权转让、出租、抵押;划拨国有建设用地使用权转让、出租、抵押;作价出资(入股)或授权经营国有建设用地使用权转让、出租、抵押(不包含个人已购住房和以分摊土地办理转让手续)。

第四条  在土地二级市场从事交易活动,应当遵循诚实信用和公开、公平、公正的原则。

第五条  本市所辖出让国有建设用地使用权、划拨国有建设用地使用权、作价出资(入股)或授权经营国有建设用地使用权发生转让、出租、抵押交易,应当在土地二级市场进行。

第六条  昆明市国土资源局负责本市土地二级市场的监督管理和协调工作。

昆明市土地和矿业权交易办公室为本市土地二级市场交易的经办机构,负责本市土地二级市场交易管理工作。

本市有关部门按照各自职责,协助昆明市国土资源局以及昆明市土地和矿业权交易办公室做好土地二级市场的管理工作。

第二章   土地二级市场

第七条   土地二级市场是公益市场。

第八条  土地二级市场应当为交易提供场所、设施和信息等服务。

土地二级市场主要依据国家对土地转让、出租、抵押的相关规定,负责对进入土地二级市场的交易提供组织、管理和服务,严格按规定和程序办理交易活动。

土地二级市场应当建立交易信息发布网络平台,形成可供上网查询的信息网站和数据库系统,及时提供交易信息、管理制度、交易规则和相关的法律、法规、规章及政策规定。

土地二级市场建立的交易信息发布网络平台,应当与市规划、住建、工商、税务等有关权证变更相关管理部门实现网络互联或者信息交换。

土地二级市场可以为交易提供价款结算服务。

第九条  土地二级市场交易的办理流程为窗口接件——资料审核——信息发布——达成交易——签订合同——交易监管——不动产登记。

对已有买家,双方已经协商一致的土地交易,经审查合规后直接进行公示,无异议可直接达成交易,办理后续手续。

对未有买家,委托土地二级市场交易管理机构进行交易的土地,交易管理机构将按照招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权方式及程序为委托方办理土地交易业务。

第十条  按照土地取得方式的不同,土地转让、出租、抵押业务提交的材料有所不同,根据各业务所需求材料清单提交。

交易双方对其提供的土地二级市场交易材料的完整性、真实性负责。

第十一条  土地二级市场实行交易信息公告制度。

土地二级市场对提供的交易信息进行分类、整理,在约定的期限内,通过土地二级市场信息网络发布平台发布,还可以同时通过媒体或者采用推介会等多种形式,对外公布。

第十二条  交易双方成交后,应当签订土地交易合同,并签字、盖章。土地交易合同包括下列主要内容:

(一)交易双方的名称、住所;

(二)转让、出租、抵押标的的基本情况;

(三)成交方式;

(四)价格及价款支付时间和方式;

(五)标的涉及的债权、债务的处理方案;

(六)土地使用权交割事项;

(七)违约责任;

(八)合同争议解决方式;

(九)双方约定的其他事项。

第十三条  土地二级市场交易管理机构应当对在土地二级市场交易的土地交易合同进行核实,符合相关规定的,出具土地交易认定书(或土地交易鉴证书)。

第十四条  在土地二级市场进行土地交易的出让方或者受让方,凭土地二级市场交易管理机构出具的土地交易认定书(或土地交易鉴证书)和付款凭证,到不动产登记机构申请办理变更登记手续。

第十五条  出现下列情形之一的,经出让方、受让方或者第三方向土地二级市场交易管理机构提出申请,可以中止交易:

(一)对交易的土地有争议且尚未解决的;

(二)因不可抗力致使土地交易活动不能按约定的期限和程序进行的。

出现前款第(一)项或者第(二)项情况,致使交易合同无法继续履行的,应当终止交易。

第十六条  土地二级市场交易管理机构应当定期向市国土资源局报告土地二级市场交易情况。在土地二级市场交易过程中,发现有异常事项的,应当及时报告市国土资源局。

第十七条  凡债务关系不清或者存在纠纷的土地,不得进入土地二级市场交易。

第三章   争议处理和法律责任

第十八条  交易双方在土地交易过程中发生纠纷,可以向土地二级市场交易管理机构或者市国土资源局、市政府申请调解;达成交易的,也可以依据合同约定,申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第十九条  土地二级市场交易管理机构对土地交易过程中违反规定的土地交易,经立案调查并确认的,可以责令土地二级市场交易管理机构撤销违反规定出具的土地交易认定书(或土地交易鉴证书)。

撤销土地交易认定书(或土地交易鉴证书)致使土地交易无效且造成损失的,由违反规定的土地二级市场交易管理机构、出让方、受让方承担相应的赔偿责任。

第二十条  土地二级市场及其工作人员违反本办法及有关规定的,由市国土资源局责令改正;情节严重,造成国有、集体资产流失或者给当事人造成经济损失的,除根据有关法律、法规承担民事责任外,由市国土资源局、市政府等有关部门依法追究有关责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十一条  本规定由昆明市国土资源局负责解释。


昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定

第一章   总  则

第一条  为规范土地二级市场试点中国有建设用地使用权转让行为,根据《国土资源部关于云南省昆明市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕267号)、《昆明市人民政府关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见》(昆政发〔2016〕50号)等有关规定,制定本规定。

第二条  本规定适用于开展土地二级市场试点工作的昆明市主城区范围,包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政辖区,以及该行政区域内的开发(度假)园区。

第三条  国有建设用地使用权(以下简称土地使用权)转让是指土地使用权人将土地使用权再转移的行为,包括土地使用权出售、赠予、交换、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立导致土地权属变更。不包括股权转让。

第四条  土地使用权转让应当满足下列条件:

(一)权属清晰无争议,依法登记取得权属证书;

(二)无法律及经济纠纷;

(三)共有房地产,经其他共有人书面同意;

(四)农村集体经济组织或股份制企业,经集体经济组织或股份制企业三分之二以上成员(或股东)同意。

第五条  土地使用权转让时,《国有土地使用权出让合同》《划拨决定书》和其他登记文件中所载明的权利、义务随之转移,由受让方承接,原《国有土地使用权出让合同》和《划拨决定书》有限制性条件的从其规定。

第六条  土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权转让应遵循诚实信用、公平自愿、依法依规原则。

第七条  土地使用权转让可以场外交易,也可以进场交易。场外交易的,只能按证载用途进行转让。转让结果由昆明市土地和矿业权交易办公室进行审查并对交易结果进行公告,公告期7日,公告期无异议由昆明市土地和矿业权交易办公室进行备案并核发《土地转让鉴证书》。不动产登记机构依据《土地转让鉴证书》办理登记手续。

第八条  土地使用权转让涉及用途变更、补缴价款等行政审批事项的,经市人民政府审批同意补缴金额后,可进入土地二级市场交易平台交易。

第九条  申请进入土地二级市场交易平台交易的,由昆明市土地和矿业权交易办公室进行审查并发布交易公告,公告期20天,成交后由昆明市土地和矿业权交易办公室核发《土地转让交易认定书》。不动产登记机构依据《土地转让交易认定书》办理登记手续。

第十条  国有建设用地使用权转让价格不得低于市场评估价。低于市场评估价80%的,政府可行使优先购买权。土地市场评估由转让方委托有资质的评估机构进行评估。

第十一条  国土资源主管部门依法对国有建设用地使用权转让进行审查和监督,规划、住建、财政、国资委、工商、税务等相关部门各司其职,履行土地转让各项行政审批文件的核发,配合国土资源主管部门进行监管。

第十二条  昆明市土地和矿业权交易办公室负责国有建设用地使用权交易平台建设、运营和监管,负责为国有建设用地使用权转让提供服务,信息归集和发布、文书资料审核、交易资金监管、交易鉴证、监测分析等工作。

第二章   出让用地使用权转让

第十三条  出让土地转让中涉及土地使用条件变更的,由土地使用权转让方向城乡规划主管部门申请规划条件并按现行政策申报土地使用条件变更 ,经市政府批准后,持批准文件可以进入土地二级市场进行转让。转让成交后,同时签订《土地转让交易认定书》和《国有建设用地使用权出让合同》,新规划条件应纳入出让合同。转让价款由受让方支付给转让方,补缴价款由受让方支付给政府(或管委会)。缴清全部价款后,依法办理不动产登记手续。

第十四条  对已取得土地使用权未按《国有土地使用权出让合同》约定开工建设但不属于闲置土地的,或开发投资总额未达应开发投资总额百分之二十五的,也可进入土地二级市场进行转让但不得变更土地使用条件。

土地使用权受让方持《土地转让交易认定书》在1个月内向规划、住建等部门申报开工手续,规划、住建等部门应凭《土地转让交易认定书》在3个月内办理相关开工手续。土地使用权受让方开工建设,且投资强度达百分之二十五的,持属地政府(管委会)出具的开工证明材料,依法办理不动产权证书。未按要求开工建设的,《土地转让交易认定书》自动作废。

第三章   划拨用地使用权转让

第十五条  划拨土地使用权转让涉及国有资产的,应当取得国有资产主管部门的批准。

第十六条  转让用途和证载用途一致,且转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,依法办理不动产登记手续。

第十七条  转让用途和证载用途不一致,且转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,依法办理土地转让手续。转让成交后,签订《土地转让交易认定书》,核发《国有建设用地使用权划拨决定书》,转让价款由受让方支付给转让方。缴清转让价款后,依法办理不动产登记手续。

第十八条  转让用途和证载用途不一致,且转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的,参照本规定第十三条,由土地使用权转让方向城乡规划主管部门申请规划条件。

第四章   作价出资(入股)或授权经营用地使用权转让

第十九条  以作价出资(入股)或授权经营方式取得土地使用权的,经原作价出资(入股)或授权经营批准机关同意后,方可进入土地二级市场交易。其转让管理方式参照以出让方式取得的土地使用权。

第五章   闲置土地转让

第二十条  按照国土资源部《闲置土地处置办法》认定为闲置土地的,由土地使用权转让方申请,经属地政府(管委会)研究同意并报市政府批准后,以进场交易方式进入二级市场进行转让。但不得变更土地使用条件。

第二十一条  经认定属于政府原因造成闲置的,转让时原土地取得成本按《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》约定金额归土地使用权转让方所有,转让中产生的土地增值部分由政府(管委会)和土地使用权转让方按5:5分成。

第二十二条  经认定属于政府以外其他原因造成闲置的,转让时原土地取得成本按《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》约定金额归土地使用权转让方所有。转让中产生的土地增值部分优先用于支付土地转让方的土地闲置费,剩余部分全额缴入地方财政。

第六章   政府债务保全用地使用权转让

第二十三条  已取得土地使用权的“昆明市政府债务保全用地”,经市政府批准同意转让的,在取得新的规划条件后,可进入土地二级市场进行转让。

第二十四条  转让时,原土地取得成本按《国有建设用地使用权出让合同》约定的金额归土地使用权转让方所有。规划调整需补缴的土地价款全额缴入地方财政,由财政部门按市人民政府批示进行调配。  

第七章   土地使用权分割转让

第二十五条  土地使用权可以分割转让。土地使用权分割后,土地连同地上建构筑物形成独立宗地,且属于同一产权主体,在权属和产权关系清晰无纠纷的情况下,可以办理土地使用权转让手续。 

第二十六条  对土地上建(构)筑物已建成并完成验收的,经转受双方协商后,可以按协商结果形成独立宗地分割转让,转让后由不动产登记机构直接办理不动产登记;对土地上涉及在建工程的或未完全验收的,由国土资源主管部门牵头征求规划、住建部门的分割意见,取得意见后国土资源主管部门按程序办理分割转让手续。

第二十七条  存有以下情况的,不得办理土地使用权分割转让手续:

(一)已办理房屋预售房许可证不允许分割的;

(二)涉及回迁安置房、保障性住房的地块;

(三)土地转让后用途与控制性详细规划不一致的;

(四)宗地涉及违法建设未处理完成的;

(五)土地使用权人未缴清原项目的费用的;

(六)其他经规划、住建部门研究不适合分割的情形。

第八章   其他形式的土地使用权转让

第二十八条  鼓励涉抵押及司法处置的用地,进入土地二级市场进行转让处置。

第二十九条  因司法判决(或裁定)转移土地使用权的,按照人民法院生效的判决(裁定)和《协助执行通知书》等法律文书的,直接办理不动产登记手续;因仲裁委员会裁定转移土地使用权的,按照生效的《仲裁决定书》等法律文书,直接办理不动产登记手续。

第三十条  为实现土地抵押权变现,经土地使用权抵押人和抵押权人双方委托,可以以抵押土地进入土地二级市场交易,其转让管理参照上述对应土地使用权取得方式的管理规定执行;以物抵债,为实现土地使用抵押权,经抵押人和抵押权人双方达成一致,已形成转让合同的,其转让管理参照上述对应土地使用权取得方式的管理规定 执行。

第九章   附  则

第三十一条  昆明市债务保全用地是指2011年按国家审计署对我市市级地方政府债务审计的要求,将土地收益权质押、储备证抵押的政府性债务以土地使用权证注入投资公司,转化为公司债务的项目用地。

第三十二条  昆明市完善用地中已出让土地需补缴土地出让价款的用地(即“8.31”清非用地)不适用于本规定。

第三十三条  本规定由昆明市国土资源局负责解释。


昆明市国有建设用地二级市场出租管理暂行规定

第一章   总  则

第一条  为贯彻实施《云南省昆明市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》,加强对试点区域二级市场国有建设用地使用权出租管理,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条  本规定适用于开展土地二级市场试点工作的昆明市主城区范围,包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政辖区,以及该行政区域内的开发(度假)区。

第三条  本规定所称国有建设用地土地使用权(以下简称土地使用权)出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。具体包括划拨土地使用权独立宗地整体出租、出让土地使用权出租、作价出资(入股)或授权经营土地使用权出租。划拨土地分摊使用权出租不纳入试点范围。

第四条  土地使用权出租应当符合下列条件:

(一)权属清晰无争议,依法登记取得权属证书;

(二)无法律及经济纠纷;

(三)共有房地产,经其他共有人书面同意;

(四)农村集体经济组织或股份制企业,经集体经济组织或股份制企业三分之二以上成员(或股东)同意;

(五)按照土地使用权规定期限和条件完成投资开发和利用,具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明材料。

第五条  土地使用权出租,出租人与承租人应当签订出租合同,明确双方的权利和义务。

出租合同应当载明下列主要内容:

(一)双方当事人的姓名或单位名称、住所;

(二)土地位置、面积、四至界限;

(三)房屋位置、面积;

(四)土地使用权证书及编号;

(五)出租用途;

(六)租金标准及支付方式;

(七)出租期限;

(八)双方约定的其他事项。

第六条  依法取得用地使用权并在使用权年限内,按照本规定出租、承租土地使用权受国家法律保护。

第二章   划拨土地使用权出租

第七条  划拨土地使用权出租,经所在地国土资源管理部门按本规定予以备案后,进入土地二级市场进行交易和监管。

划拨土地使用权出租人持下列文件资料申请备案:

(一)土地使用权出租申请书;

(二)行业主管部门批准文件;

(三)土地收益金计收方案(具体应包含计收金额、缴纳时限、缴纳主体、逾期未缴相关责任等内容);

(四)单位和法定代表人证明文件,个人身份证或户籍证明;

(五)土地权利证书;

(六)地上建筑物、其他附着物的产权证明材料;

(七)其他依法应当提供的文件资料。

第八条  划拨土地使用权出租成交后,出租人与承租人应当签订出租合同。出租合同不得违背国家法律、法规和划拨决定书的规定。

第九条  划拨土地使用权出租期限不得超过二十年。出租期届满,当事人可以续订出租合同,但约定的出租期限自续订之日起不得超过二十年。

第十条  出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给他人使用,应当依法缴纳土地收益金,土地收益金纳入土地出让收入管理。

第十一条  财政部门负责土地二级市场试点范围内土地收益金的征收管理,国土资源管理部门负责土地收益金的征收工作。

第十二条  土地收益金按年计算,依据划拨土地使用权所在位置、出租合同约定出租土地面积、出租用途对应基准地价的10%收缴,基准地价按市人民政府批准的标准执行。具体收缴可以根据出租合同约定分别按年、季、月计收。

第十三条  划拨土地使用权出租届满前十五日内,土地使用权人应向所在地国土资源管理部门申请注销,停止缴纳土地收益金。需续订出租合同的应持原出租备案文件,在土地二级市场重新签订土地出租合同。

第十四条  土地使用权人不按期限缴纳土地收益金的,按日加收该收益金未缴总金额1‰的滞纳金。不按期缴纳土地收益金超过六个月的,由国土资源管理部门限期改正,逾期未改正的,土地出租备案文件自动作废,按违法用地处理,没收违法所得。

第十五条   划拨土地使用权出租期间,承租人不得擅自将所承租的土地使用权转租给他人使用;不得擅自改变出租合同约定的用途;不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物或者其他附着物。

承租人确需改变出租合同约定土地用途或新建、扩建建筑物和其他附着物的,应当在征得土地使用权人的同意后向原批准机关申报办理有关手续,重新签订出租合同,纳入土地二级市场监管。

第十六条  按照有关规定,属政府鼓励支持的新兴产业、先进制造业、创新平台等承租土地使用权,出租期间出租用途、产业业态不发生改变的,可不进入二级市场进行交易监管。

第三章   出让(租赁)土地使用权出(转)租

第十七条  出让(租赁)土地使用权出(转)租成交后,出租方和承租方应当订立出租(转租)合同,同时提交土地二级市场备案。

第十八条  当事人签订的出租(转租)合同,不得违反国家法律法规和出让(租赁)合同的有关约定。

第十九条  土地使用权出租期限不得超过土地使用权剩余年限。土地使用权转租期限不得超过租赁剩余年限。

第四章   作价出资(入股)或授权经营土地使用权出租

第二十条  作价出资(入股)或授权经营土地使用权出租参照第三章规定办理。

第五章   附   则

第二十一条  土地使用权出租期间,因国家建设需要收回土地使用权的,出租方与承租方应当在国家收回土地使用权前解除出租合同并注销出租备案信息。

第二十二条  国土资源管理部门有权对土地使用权出租活动进行监督检查。被检查的单位或个人应当予以配合,如实反映情况并提供有关文件、资料、不得阻挠检查。

第二十三条  国土资源管理部门在对土地使用权出租活动进行监督检查中,可以采取下列措施:

(一)查阅、复制与监督检查事项有关的文件、资料;

(二)要求被检查单位提供或报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况;

(三)书面告知被检查单位或个人报送资料或办理出租备案。

第二十四条  土地使用权出租,出租人应当向税务部门申报缴纳相关税款,土地使用权出租税款缴纳办法由税务部门另行制定。

第二十五条  本规定由昆明市国土资源局负责解释。


昆明市国有建设用地二级市场抵押管理暂行规定

第一章   总   则

第一条  为规范我市土地二级市场试点中国有土地使用权抵押登记行为,根据国土资源部《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》以及《国土资源部关于云南省昆明市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕267号)等规定要求,制定本规定。

第二条  本规定适用于开展土地二级市场试点工作的昆明市主城区范围,包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政辖区,以及该行政区域内的开发(度假)区。

第三条  国有建设用地使用权一般抵押权登记,是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移国有土地等不动产的占有,将该不动产抵押给债权人,依法申请办理的不动产抵押权登记。

国有建设用地使用权最高额抵押权登记,为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供国有土地等不动产担保的,依法申请办理的不动产抵押权登记。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

第四条  根据我市实际,由主城五区不动产登记分中心按属地登记原则办理;市不动产登记中心可对主城区范围内的国有土地及其定着物办理抵押权登记。

第五条  依法设立国有建设用地使用权抵押权的,可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。严格按照现行的法律法规办理抵押登记,实际操作中严格按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规规范执行。

第六条  以国有建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。

以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押物;在抵押权存续期间,其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的,从其约定。

第七条  按照债权平等原则,根据不动产登记相关规定自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。但国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。

第八条  严格执行《不动产登记暂行条例》中对不予登记的规定,对不予抵押登记进行告知。

第二章   划拨土地使用权抵押

第九条  我市土地二级市场试点范围内,划拨土地使用权可以抵押,并依法申请不动产抵押权登记,但法律规定禁止抵押的除外。

以划拨方式取得学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施及其土地,不得抵押。

第十条  当事人应根据划拨建设用地使用权权益价格合理设定抵押价值,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的70%。

抵押权人为非金融机构的,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的50%。

第十一条  单独以划拨土地使用权设定抵押权的,所担保的主债权仅限于开发建设该地块的贷款,并不得违反国家相关规定。

第十二条  设立最高额抵押权的,当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料,申请最高额抵押权首次登记。 

当事人申请最高额抵押权首次登记时,同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的,还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

第十三条  同一不动产上设立多个抵押权的,不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记,并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的,从其约定办理登记。 

第十四条  有下列情形之一的,当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料,申请抵押权变更登记: 

(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的; 

(二)被担保的主债权数额变更的; 

(三)债务履行期限变更的; 

(四)抵押权顺位变更的; 

(五)法律、行政法规规定的其他情形。 

因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时,如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。 

第十五条  因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料,申请抵押权的转移登记。 

第十六条  有下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料,申请最高额抵押权变更登记: 

(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的; 

(二)债权范围变更的; 

(三)最高债权额变更的; 

(四)债权确定的期间变更的; 

(五)抵押权顺位变更的; 

(六)法律、行政法规规定的其他情形。 

因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时,如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的,当事人还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证或者户口簿等。 

第十七条  当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由,从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料,申请办理确定最高额抵押权的登记。 

第十八条  最高额抵押权发生转移的,应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料,申请办理最高额抵押权转移登记。

债权人转让部分债权,当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当分别申请下列登记: 

(一)当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的,应当申请最高额抵押权的转移登记; 

(二)当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的,应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记; 

(三)当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的,应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。 

最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

第十九条  有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记: 

(一)主债权消灭; 

(二)抵押权已经实现; 

(三)抵押权人放弃抵押权; 

(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。 

第三章   出让和作价出资(入股)土地使用权抵押

第二十条  我市土地二级市场试点范围内,出让和作价出资(入股)土地使用权可以抵押,并依法申请不动产抵押权登记。

第二十一条  出让和作价出资(入股)建设用地使用权抵押的,当事人应参照出让建设用地使用权权益价格合理设定抵押价值,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的80%。

抵押权人为非金融机构的,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的60%。

第二十二条  单独以出让和作价出资(入股)土地使用权设定抵押权的,所担保的主债权仅限于开发建设该地块的贷款,并不得违反国家相关规定。

第二十三条  作价出资(入股)土地使用权依法办理不动产抵押权登记的具体要求参照出让土地使用权抵押相关规定。

第四章   抵押权实现

第二十四条  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

第二十五条  为实现抵押权,人民法院依法对国有划拨或作价出资(入股)土地进行查解封的,按《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例和实施细则》等相关规定和程序操作实施。

第二十六条  为实现划拨土地抵押权,抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价方式处置国有划拨土地使用权及其定着物的,按土地二级市场试点相关政策规定办理土地转让手续后进行不动产登记。

第二十七条  为实现划拨土地抵押权,抵押权人与抵押人以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿的,国有划拨土地使用权及其定着物的买受人持拍卖和变卖合同等有效法律文书,按土地二级市场试点相关政策规定办理土地转让手续;

由人民法院、仲裁委员会进行抵押物的处置的,当事人持生效法律文书直接办理不动产登记。

第二十八条  出让土地使用权抵押权实现时,按土地二级市场试点相关政策规定办理土地转让手续;作价出资(入股)土地使用权抵押权实现,参照出让土地使用权相关规定办理。

第五章   特别规定

第二十九条  在试点范围内办理划拨国有建设用地使用权抵押的,在申请抵押权登记时,双方须共同约定在实现抵押权时,由受让人优先补缴土地价款后方可清偿债务;并在抵押权实现的协议折价、拍卖和变卖等方式中对受让(买受人)进行告知和约定。

第三十条  在试点范围内办理作价出资(入股)国有建设用地使用权抵押的,在申请抵押权登记时,应取得作价出资(入股)原批准机关同意,并且原批准机关明确同意作价出资(入股)土地在实现抵押权时,按出让土地使用权相关规定办理。

第三十一条  在试点范围内以出让方式取得的科教、医卫慈善、公共设施等建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物设立抵押权的,须取得其主管或者上级部门同意抵押的书面意见,无主管或者上级部门的,须取得第三人为债务人向债权人提供的合法担保。

第六章   附   则

第三十二条  昆明市完善用地中已出让土地需补缴土地出让价款的用地(即“8.31”清非用地)不适用本规定。

第三十三条  本规定未尽事宜,按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及有关政策、法规、规范办理。

第三十四条  本规定由昆明市国土资源局负责解释。