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索引号: 686175779-202010-294517 主题分类: 人大建议办理结果
发布机构: 昆明市住房和城乡建设局政策法规处 发布日期: 2020-10-24 15:38
名 称: 关于昆明市第十四届人大五次会议第145136号建议答复的函

关于昆明市第十四届人大五次会议第145136号建议答复的函

发布时间:2020-10-24 15:38 浏览次数:5
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关于昆明市第十四届人大五次会议第145136号建议答复的函


张艺莹代表:

您提出的《关于规范小区物业管理的建议》(第145136号)收悉,由我局办理,现答复如下:

一、建议的主要内容以及对本单位工作的启发

(一)建议的主要内容

物业管理作为社会管理的重要组成部分,涉及家家户户,物业纠纷不仅影响了居民和谐的居住环境,还给社会带来很大的不和谐因素,为完善市场监管机制,建立和谐的市场与社会环境,建议:

1.推进法制化运作,保障物业管理市场化、规范化发展,用法律切实维护业主与物业双方合法权益;

2.改革物业价格形成机制按照市场规律将物业收费与服务相挂钩,建立质价相符的定价规范;

3.政府加强引导

(1)协助小区建立执行力和责任心较强的业主委员会,帮助树立业主自觉缴费的良好习惯;

(2)构建纠纷的协调机制,建立一个由市住建局、区住建局、街道、社区、社会组织、居民等组成的协调机制,促进业主和物业公司的有效沟通,共同打造一个和谐的社会环境;

(3)引导物业加强自身建设。建立物业管理师制度,引导物业企业公开物业费使用状况,组织业主参观物业设施、工作状况,督促物业公司倾听并解决业主反应的问题。

(二)对工作的启发

建议对我市物业管理工作中存在的问题看得较准,提出的建议也很有针对性,具有较强的操作性,对我局工作有较大帮助。

二、建议涉及的法律法规、政策以及工作现状

(一)建议涉及的法律法规、政策

1.《中华人民共和国物权法》(主席令第62号)(2007年10月1日实施)

2.《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)

3.《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>》(2019年5月8日实施)

4.《物业管理条例》(国务院令第379号,2018年修订)

5.《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》(住房城乡建设部令第39号)(2018年3月8日实施)

6.《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)

7.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)

8.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)

9.《昆明市物业管理办法》(市政府令第133号)

10.《中共昆明市委办公室昆明市人民政府办公室印发<关于全面推行“党建引领、街道吹哨部门报到”工作的意见(试行)>的通知》(昆办通〔2019〕105号)

11.《中共昆明市委组织部昆明市住房和城乡建设局印发<关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见(试行)>的通知》(昆组通〔2019〕80号)

12.中共昆明市委组织部关于印发《在全市“两新”组织中开展分类覆盖的工作方案》的通知(昆组通〔2020〕9号)

13.《昆明市发展和改革委员会昆明市住房和城乡建设局关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》(昆发改价格〔2011〕1129号)

14.《云南省住房和城乡建设厅关于印发<云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)>的通知》(云建规〔2019〕2号)

(二)我市物业管理工作现状

1.住宅小区基本情况

截止2019年底,全市住宅小区数量为5396个,面积2.94亿平方米。实施物业服务住宅小区1783个,占比33%,面积1.96亿平方米,占比66.65%。成立业主委员会305个,成立比例为5.65%。全市有3613个(占比66.9%),8700万平方米的老旧小区没有引入物业服务,其中:单位自管和房管所管理2366个,占比65.49%;剩余1247个小区由街道(社区)在日常管理中进行部分社会事务管理,占比34.51%,这部分居住小区分布零散、规模较小。办理物业服务备案,实际提供物业服务的企业数量为1149家。

全市住宅小区中,主城有3927个,占72.7%,面积2.47亿平方米;其他县(市)区1469个,占27.3%,面积0.46亿平方米。

2.住宅小区物业服务管理近两年工作情况

加强行业党建,开展党建引领物业管理。市住建局于2019年7月22日成立了中共昆明市物业管理行业委员会。同时,积极配合市委组织部,指导推动各县(市)区级物业管理行业协会完成党委组建工作。探索推进物业服务管理工作下沉至街道(社区),纳入基层社会综合治理体系。

开展信用等级评价工作。2019年全市共有172家物业服务企业确认信用评价等级,其中,示范物业服务企业9家,优秀物业服务企业71家,良好物业服务企业59家,合格物业服务企业33家。评价结果已在市住建局网站公开,提供有关单位和个人查询。

实施老旧小区改造,探索推进老旧小区物业服务引入。制定实施《昆明市城镇老旧小区改造实施方案》,为加强老旧小区改造后规范管理,尝试创新多种方式推进老旧小区物业服务覆盖和业主自治管理。一是“公益物业+政府补贴”模式,如龙翔街道西站社区、官渡区曙光东区;二是“结对帮扶+公益物业”模式,如拓东路街道,由辖区24家公共单位对5个社区、39个无人管理楼院开展结对帮扶方式,提供物业服务;三是“有带无”扩张模式,如鼓楼街道桃源社区党委,引领2家建立党支部的物业服务企业,采用向外扩张覆盖方式,解决周边老旧小区物业服务难题;四是国资物业进驻模式,如丰宁街道虹山中路社区,通过社区党委联动,引进国有公司下属物业服务企业提供物业服务;五是党建引领、业主自治模式。如护国街道祥云街社区,依托社区工作人员,牵头成立3人党小组,进而组成7人业主管理小组,实施业主自管自治。

3.物业服务行业管理方面存在问题

一是法律法规操作性不强。现行国家的物业管理条例和省市办法中,虽然对业主、业委会、物管企业的权利与义务进行了规定,但对于业委会的组织上明确不够,导致业委会的建设滞后,影响了物业管理各环节的畅通,没有形成闭环。具体表现主要是业委会成立难,业主会议召集难,对既有的乱象纠偏难,业主诉求回应难等。比如我市5396个小区中,仅有305个成立了业主委员会,所占比例仅为5.65%。

二是物业服务未有效纳入基层社会治理工作,各部门齐抓共管工作格局未形成。街道办事处(乡镇人民政府)专职工作人员配备不足,各行政主管部门协同小区管理不到位,未形成齐抓共管工作格局。

三是物业服务企业规模参差不齐,小微企业偏多,物业服务品质提升难。新办物业服务企业申请营业执照无准入条件限制。特别是物业管理师职业资格、物业服务企业资质取消后,物业行业准入门槛降低,企业和从业人员素质良莠不齐,专业化服务水平不高,收费标准与服务质量矛盾引发的纠纷多发。

四是老旧小区引入专业物业服务难。老旧小区规划设计标准低,配套设施不全,整体布局不足,基础设施严重老化、缺损,设施设备维修困难。同时,大多无物业管理用房,且物业服务费收取困难,通过市场化运作方式,难以解决老旧小区物业服务有效覆盖问题。

三、建议办理情况

(一)建议的采纳情况

关于“推进法制化运作、建立质价相符的定价规范、构建纠纷的协调机制、引导物业加强自身建设”的建议,可以采纳。对“协助小区建立执行力和责任心较强的业主委员会,帮助树立业主自觉缴费的良好习惯”的建议,不宜采纳。

(二)已经采纳的情况

1.关于推进法制化运作的建议

(1)按照市人大的工作安排,《昆明市物业管理条例》已被列入市人大常委会2020年度立法工作计划的调研类项目,同时,按照市政府领导关于出台《昆明市物业管理条例》的批示要求,我局正在按照立法程序,开展前期立法调研工作。目前,已完成省外资料的收集工作,正在结合昆明实际进行分析,着手起草文本初稿及调研报告。

(2)经对比省外资料,以国内最新出台的《北京市物业管理条例》为例,考虑在起草《昆明市物业管理条例》时借鉴以下经验和做法:①建立党建引领下的社区治理架构;②实现管理重心下移,全面赋权街道、乡镇管理权;③关于业主大会、业主委员会的设立、选举和日常运行的保障,规范程序,增加可操作性;④建立物业管理委员会制度,规定其履行组织业主共同决定物业管理事项的职能。

2. 关于建立质价相符的定价规范的建议

按照《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》要求,市住建局组织各县(市)区住建部门开展了居住小区物业服务企业信用评价工作,形成了《昆明市住房和城乡建设局关于2019年度居住小区物业服务企业信用等级的通报》。全市共有172家物业服务企业参与了此次信用评价,经收集汇总各县(市)区住建部门报送信用评价得分,并对同一物业服务企业在昆明市服务项目得分进行综合统计,最终确认物业服务企业信用得分和对应信用等级。信用评价结果可作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动参考。我局已将《昆明市住房和城乡建设局关于2019年度居住小区物业服务企业信用等级的通报》公布在官方网站,广而告之,力求让物业服务企业形成竞争,让广大业主了解我市物业服务企业的服务品质,为开发建设单位、业主、业主委员会、社区在选择物业服务企业时提供质量和价格的参考,用市场调节方式调和或者解决业主与物业服务企业之间的矛盾。

3. 关于构建纠纷的协调机制的建议

五华区已“先行先试”,由中共昆明市五华区委组织部昆明市五华区民政局昆明市五华区住房和城乡建设局印发了《关于强化和改进街道社区物业服务的指导意见》(五组通〔2020〕19号),在街道探索试点成立“环境和物业管理服务中心”,在社区居委会探索试点设立“环境和物业管理委员会”,引导社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督,加强对住宅小区业主大会和业主委员会的指导监督,督促住宅小区业主大会、业主委员会和物业服务机构依法依规履行职责。

4. 关于引导物业加强自身建设的建议

按照市委组织部市住建局印发的《关于全面加强党建引领社区物业服务工作的意见(试行)》(昆组通〔2019〕80号),持续深化党建引领社区物业建设。以开展“红色物业”评选管理为抓手,全面提升党的组织和工作对物业管理行业的覆盖面,突出组织建设、能力建设,规范提升物业服务水平,引领物业企业自觉履行社会责任,主动融入社区治理。2019年,市委组织部、市住建局评选出15个有物业服务企业的居住小区项目为市级“红色物业”,县(市)区组织部、住建局评选出32个有物业服务企业的居住小区项目为县(市)区级“红色物业”。同时,按照市委组织部印发的《在全市“两新”组织中开展分类覆盖的工作方案》(昆组通〔2020〕9号),全市具备条件的民营物业服务企业均在开展成立党组织的相关工作,力求物业服务企业在党建引领下,做好物业服务工作。

(三)下一步工作方向

我局将持续关注五华区的试点情况,加强对五华区物业管理工作的指导,积极收集相关资料和经验,适时对接市委组织部、市民政局,把试点经验总结提升为市级政策。

在总结2019年“红色物业”评选经验的基础上,考虑在2020年评选“红色物业”时,结合居住小区创文的情况、物业服务企业信用评价情况,完善“红色物业”“六好”标准中的“服务质量好”“群众反映好”的相关内容。

全面提高社区物业服务和社区治理水平。

感谢您对物业服务管理工作的关心和支持。

以上答复,如有不妥,请批评指正。



昆明市住房和城乡建设局

2020年8月28日