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索引号: 686175779-202112-327849 主题分类: 公示公告
发布机构: 昆明市自然资源和规划局 发布日期: 2021-12-15 16:33
名 称: 昆明市自然资源和规划局关于公布《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》听证会报告的公告(第3号)

昆明市自然资源和规划局关于公布《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》听证会报告的公告(第3号)

发布时间:2021-12-15 16:33 浏览次数:133
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关于《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》的听证报告已经昆明市司法局审查,根据《昆明市人民政府重大决策听证制度实施细则》,现将听证报告予以公布。需要了解听证会其他有关情况的,可以与该征求意见稿起草单位联系。

附:关于《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》听证会听证报告


昆明市自然资源和规划局

2021年12月15日

联系人及电话:罗亚虹 63184166


附件:


昆明市自然资源和规划局《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》听证会听证报告


为保障人民群众的知情权、表达权、参与权、监督权,广泛听取意见,根据《自然资源听证规定》、《云南省人民政府重大决策听证事项实施办法》和《昆明市人民政府重大决策听证实施细则》等相关规定,2021年12月8日,昆明市自然资源和规划局在市级行政中心4号楼514会议室举行了《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》听证会,听取社会公众意见和建议,现将听证会情况报告如下:

一、 听证事由 

对《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价》制订成果进行听证,听取社会各方面的意见和建议。

二、 听证会举行的时间、地点

听证会于2021年12月8日(星期三)下午14点至17点在昆明市自然资源和规划局(市级行政中心4号楼)514会议室举行。

三、 听证主持人、听证委员、决策发言人、听证监察人、听证记录人、听证代表基本情况

本次听证会有听证主持人1人,听证委员3人,决策发言人1人,听证监察人1人,记录员1人,听证代表21人。经核实,实际参加人员共26人,其中听证委员3人,听证代表20人,旁听人员0人,代理委托4人,请假1人,符合《昆明市人民政府重大决策听证制度实施细则》的规定,参加人员符合相关的规定。

(一)听证主持人(1人)

段文华(昆明市自然资源和规划局副局长)

(二)听证委员(3人)

段文华(昆明市自然资源和规划局副局长)

唐永红(昆明市自然资源和规划局副局长)

杨玉琼(昆明市自然资源和规划局四级调研员)

(三)决策发言人(1人)

赵 芳(昆明市自然资源和规划局自然资源开发利用和权益处处长)

(四)听证监察人(1人)

李煜敏(市司法局立法处副处长)

(五)听证记录人(1人)

杨  伟(云奕速记公司工作人员)

(六)听证代表(21人)

李  斌(市人大城环委市政协委员)(请假)

陈  敏(市人大农业农村委副主任委员)

张  骞(市政协人口资源环境和城乡建设委员会副主任)

王雪飞(市发展和改革委员会工作人员) 

马毅航(市住房和城乡建设局副处长 )

陈兴卫(市林业和草原局四级调研员)

王  力(市农业农村局政策改革处处长)

姚丽仙(阳宗海管委会国土分局副局长)

丘世明(经开区规划建设局工作人员)

马小玉(官渡区自然资源局科员)

李卫华(呈贡区自然资源局二级主任科员)

尹雪莲(洛羊街道大新册村82号群众)

王  瑞(五华区自然资源局科长)

周丽娟(度假区规划建设局副局长)

李明阳(盘龙区自然资源局科长)

张黎黎(高新区规划建设局科长)

方钰海(五华区西翥街道办事处陡坡社区香杆箐小组)

杨梓馨(空港经济区国土局利用科副科长)

李  瑜(大成昆明律师事务所律师)

郎  钟(西山区自然资源局科长)

姜  宇(昆明正中土地评估有限责任公司总经理)

四、 各方听证代表提出的的主要观点、理由、意见和建议

各听证代表对《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》提出了以下意见:

(一)三个公示地价成果均涉及部分

1. 本次三个公示地价体系成果听证资料准备充分、程序完备,但是工作依据中的法律、法规、条例、技术依据及文件依据等方面有描述不规范或归类不合理等问题。

2. 标定地价、集体建设用地基准地价部分地价成果是否含地下空间和地下隐蔽工程设施(地下设施、管线和管网)等部分,同时农村部分的农用地区域也会存在设施穿过地块、租借地块的情况,是否考虑相关设施的价值和影响。

3. 三个公示地价体系成果均缺乏完整的宗地地价评估涉及的修正体系。

4. 各类地价最后的价格由谁决定?

(二)标定地价

5. 呈贡区、阳宗海风景区部分标准宗地的信息采集有误;盘龙区标定地价中的标准宗地Z-059在盘龙区,但是标定区域跨了五华区和盘龙区。

6. 标定地价报告中,建设用地部分的的特殊用地中应该包含宗教场所用地,同时理清干渠、支渠等地类的关系。

7. 补充标定地价与现行基准地价之间的关系。

(三)集体建设用地基准地价

8. 集体建设用地在征求意见稿中第18页图上工作程序有分类区,在听证稿中却被删除了。

9. 少部分区域集体建设用地价格目前高于现行的国有建设用地基准地价。

10. 阳宗海风景名胜区的七甸街道办事处部分,征求意见稿和听证稿不一样,建议将七甸街道统一为一个级别。

(四)农用地基准地价

11. 宜良县汤池街道、澄江市阳宗镇等说法不严密,统一均属于阳宗海风景区;五华区涉及的飞地部分“西翥飞富民”的说法不合理,该区域均属于西翥街道办事处。

12. 林地的价格和征地区片价中的林地补偿有何区别;昆明市在林地管理保护中分为1-4级,其中可用的基本为3-4级,需要考虑林地保护因素;建议林地的价格和耕地同一个价格,可以促进乡村振兴。

13. 由于农用地种植粮食作物较少,种植蔬菜和花卉的情况较多,建议耕地设定的作物类型应该考虑蔬菜和花卉。

14. 农用地基准地价为何只做了耕地、园地、林地三种地类,其他农用地未涵盖,没有参考体系。

五、 决策发言人的陈述和答辩

(一)决策发言人的陈述

1. 工作背景与制订依据

国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)中要求:“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价,切实加强地价管理。在原国土资源部印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)及云南省自然资源厅文件《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知(云自然资利用〔2019〕615号 )》、《云南省自然资源厅关于加快推进公示地价体系建设的通知》(云自然资利用(2020)621号)文件中,要求加快实现城乡基准地价、标定地价全覆盖,城乡基准地价部分包含了城镇国有建设用地、集体建设用地、农用地基准地价等。根据昆明市政府关于对《昆明市自然资源和规划局关于同意开展“城镇标定地价、集体建设用地和农用地基准地价制订”工作的请示(昆自然资规请〔2020〕386号)》的批示意见,我局开展了昆明市主城区城镇标定地价、集体建设用地和农用地基准地价制订工作。

2. 基本情况

我市标定地价体系建设、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订等三项工作于2021年9月开始,经过周密组织、技术准备、方案确定、资料收集、测算、图件编制、报告撰写等工作,现已按照相关技术规程规定编制完成,并于2021年11月16日组织10区自然资源局相关人员对成果进行了初步审查,根据会议提出的意见及建议对成果进行了完善,于2021年11月26日在昆明市人民政府组织下召开了意见征询会,成果完善后三项工作均已形成各项价格体系成果。

3. 目的与意义

(1)标定地价

标定地价工作的意义主要体现在以下几个方面:

一是标定地价体系的建设可以完善我市公示地价体系,构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价公示体系组成的“三位一体”公示地价体系。

二是可以为国有土地使用权出让评估提供参考依据,为政府进行土地管理及制定宏观政策提供参考,有利于进一步规范房地产市场交易主体的行为,落实地价政策。

三是标定地价成果的公示可促进土地市场价格水平信息公开,建立公平、公开地产市场。

(2)集体建设用地基准地价

一是保护农民集体土地财产价值的实现,为集体建设用地入市提供价值参考和依据。按照《土地管理法》明确规定了集体经营性建设用地入市流转,并规定了新的入市流转条件。开展农村集体建设用地基准地价评估工作是推动农村产权制度改革,加强农村集体土地管理,规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序,维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基准性工作。

二是推动农村城镇化进程,集体建设用地的流转,是我国城镇化发展的必然要求。土地置换使农村居民向中小城镇集聚,推动了农村城镇化的进程。

(3)农用地基准地价

农用地基准地价制订工作的完成,将为农用地流转、基本农田保护等政府管理提供土地质量差异(土地级别)依据,为农用地使用权承包、出租、抵押等价值评估提供参考依据,为下一步自然资源资产核算及资产负债表的编制提供价格基础。同时制订农用地基准地价,对于实现土地所有权、承包权、经营权“三权分置”产权制度改革和乡村振兴,以及推进昆明市建设农村“三资”(农村集体资金、农村集体资产和农村集体资源)平台建设工作等方面均具有助推作用。

4. 主要内容

本次三项工作的工作范围为昆明市主城五区、三个国家级开发(度假)区、阳宗海风景区和空港经济区。

(1)标定地价

2021年昆明市主城区国有建设用地标定地价体系建设工作范围64886公顷在均区域基础上划分了772个标定区域,覆盖面积为22053.0443公顷,在标准区域内按照土地条件、土地利用状况等特征具有代表性,且利用状况相对稳定,地价水平能够起示范和比较标准作用的原则确定了标准宗地772个,分别对每一宗标准宗地按地面价和楼面价进行了地价评估。

其中商业服务业标准宗地198个,居住标准宗地308个(其中保障性住房标准宗地18宗),商住混合标准宗地34个,公共管理与公共服务标准宗地82个,公用设施标准宗地22个,仓储标准宗地30个,工矿标准宗地57个,交通运输标准宗地24个,绿地与开敞空间标准宗地17个。

(2)集体建设用地基准地价

2021年昆明市集体建设用地定级及基准地价工作范围370088公顷,商服用地、宅基地、公共管理与公共服务用地共分6个土地级别,工业用地划分了5个级别,各级别分别测算了不同地价内涵下的基准地价。为贯彻落实国家乡村振兴政策落实,推动农业一二三产业融合发展,实现农业与产品加工、观光休闲、文化创意、健康养老等业态的融合发展,本次集体建设用地基准地价结合《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》,细分了产业融合发展新业态用地的预期效益及政策引导鼓励力度,进行相关系数赋值得出的细分产业用地类设定导向修正系数。同时,为今后集体建设用地采取灵活多样的方式入市,本次基准地价成果同时制定了租赁价格、工业用地弹性出让年期价格。

(3)农用地基准地价

2021年昆明市主城农用地基准地价工作对象主要为耕地、园地、林地三种用地类型,其中耕地48975.7080公顷,园地17493.4702公顷,林地188011.3563公顷。其中耕地划分为4个级别,园地和林地划分为3个级别。耕地、园地、林地均测算了承包经营权价格,按照《自然资源价格评估通则》和《农村集体土地定级与估计技术指南》,耕地土地权利类型增加了经营权出租价格。本次昆明市主城区农用地不同用途级别基准地价在3.6万元/亩-10.54万元/亩之间,其中耕地的价格最高,园地次之,林地最低。

(二)决策发言人的答辩

就各位听证代表提到的问题进行以下答辩:

1. 三个地价成果工作依据问题。各位听证代表提到三个地价成果相关工作依据问题,下来我们做认真梳理,确保三个地价工作依据在有效性、时效性上能够符合三个地价的成果,下来修改完善。

2. 地价成果是否含地下空间的问题。目前三个成果不含地下空间。2019年市政府公布实施的国有建设用地基准地价成果已包含地下空间开发利用基准地价成果,目前可满足城市建设需求。国有农用地工作范围主要是在主城区以外区域,目前不涉及地下空间的开发利用。下一步随着城市的不断发展,我局在后续基准地价成果更新中将根据实际情况做统筹考虑。

3. 我们的价格成果怎样确定的问题。三个地价成果由技术单位按照国家相关技术规程开展工作,进行测算。成果经多轮征求意见、专家咨询后报省自然资源厅验收,经市政府批准后公布实施。

4. 听证代表说标定地价部分标准宗地信息不对称的问题,主要提到了呈贡和盘龙,下来这两个区域标定地价信息我们再做进一步的核对。

5. 国有农用地主要是有耕地、农用地、园地,其他地类没有进行单独的价格测算,因为目前现有农用地90%以上都是上述三类地类,在成果中也考虑到了此类用地,专门对其他类型用地制定了价格修正系数,可通过修正系数来测算此类用地基准地价。

6. 部分集体建设用地价格高于国有建设用地,下来我们跟技术单位再做进一步的核实。

六、 对听证情况的评说,包括对拟做出决策的赞同意见、反对意见、其他意见及其主要理由做出客观归纳和总结

《昆明市主城区标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价制订成果》听证会,听证代表20人,均发表了意见和建议,总结归纳以后主要有以下几点:

(一)肯定意见:本次三个公示地价体系成果听证资料准备充分、程序完备,待完善相关成果,按照程序上报各级主管部门合格后,尽快实施。

(二)建议完善并规范相关工作依据、技术依据及涉及行政区域等地方的归类和描述问题。

(三)再次核实部分标准宗地及其他信息采集有误的地方,进行修改完善。

(四)注意衔接城镇标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价与现行的征地区片地价、城镇基准地价等多项地价之间的关系。

七、 对听证代表意见建议的采纳情况及理由

(一)三个公示地价成果均涉及部分

1. 本次三个公示地价体系成果听证资料准备充分、程序完备,但是工作依据法律、法规、条例依据、技术依据、文件依据等方面有描述不规范或归类错误等问题。

采纳该意见。会后将就本次涉及的工作依据、相关法律法规等不规范问题,进行归类、统一并针对性梳理,确保完善后的工作依据能够充分支撑当前三个公示地价体系成果。

2. 标定地价、集体建设用地基准地价部分地价成果是否含地下空间和地下隐蔽工程设施(地下设施、管线和管网)等部分,同时农村部分的农用地区域也会存在设施穿过地块、租借地块的情况,是否考虑相关设施的价值和影响。

不采纳。目前三个公示地价体系成果在地价内涵定义中均不含地下空间。首先,农用地基准地价项目针对范围主要是在昆明市主城区以外区域,农用地基准地价日常应用中主要为承包经营流转制定价格参考依据,几乎不会涉及地下空间使用权,因此地下空间使用权价格目前暂时未指定,尤其是农用地基准地价项目主要是为下一步的自然资源资产负债表中的资产量核算做技术测算的支撑依据;其次,目前集体建设用地基准地价项目成果针对范围主要也是在主城区范围以外区域,主城区范围以内会存在少部分集体建设用地,该项目为首次制定,且目前暂无地下空间使用权出让及流转的需求,故也未包含地下空间使用权基准地价,若后续有需求,则补充该项价格类型;最后,标定地价主要是在国有建设用地范围内,主城区标定地价体系成果是可以覆盖的,在2019年已经公布实施的城镇基准地价体系成果中已经包含地下空间使用权价格,在主城区标定地价体系成果中,若后续有需求,则相应将补充该项价格类型。

3. 三个公示地价体系成果均缺乏完整的宗地地价评估涉及的修正体系。

采纳该意见。在完整的技术报告、工作报告中,根据技术规程,该部分已经完善。

4. 各类地价最后的价格由谁决定?

本次三个公示地价体系成果是按照相关技术规范和程序要求,目前是处于听证阶段,听证结束后需进行专家咨询论证,论证后报昆明市政府进行研究确定。因昆明市是省会城市,主城区三个公示地价体系成果需报云南省自然资源厅组织验收,验收通过后,报昆明市政府批准后公布实施,主城区三个公示地价体系成果主要是依据相关法律法规要求以及技术规范进行评估测算出来的,技术路线上合理可行,程序上合法依规。

(二)标定地价

5. 呈贡区、阳宗海风景区部分标准宗地的信息采集有误;盘龙区标定地价中的标准宗地Z-1059在盘龙区,但是标定区域跨了五华区和盘龙区。

采纳该意见。会后将就对相关信息进行核对完善,对这两个区域标定地价信息做进一步核对、修改。

6. 标定地价报告中,建设用地部分的的特殊用地中应该包含宗教场所用地,同时理清干渠、支渠的关系。

采纳该意见。会后根据最新用地分类相关规范的描述进行核对,并及时进行修改完善。

7. 补充标定地价应与现行基准地价之间的关系。

采纳该意见。关于标定地价应与现行基准地价关系进行补充这个问题,因目前该文本为初步成果,属于工作报告的形式,后续技术报告将完善相关内容,对其对应关系也会有一个详尽的描述。

(三)集体建设用地基准地价

8. 集体建设用地在征求意见稿中第18页图上工作程序有分类区的,在听证稿中却被删除了。

不采纳该意见。因这次是主城区总体纳入工作范围进行统一定级,就不存在先分类区后定级的过程,所以在这次做出相应的调整,删除之前一稿图框前面作为土地分类区的一列图框。

9. 少部分区域集体建设用地价格目前高于现行的国有建设用地基准地价。

采纳该意见。已针对这些区域各类用地集体建设用地基准地价测算过程中的估价因素及相关参数进行调整;同时根据集体经济组织和相关部门意见及建议,调整局部级别区域。保证同区域集体建设用地基准地价不高于现行国有城镇基准地价成果体系。

10. 阳宗海风景名胜区的七甸街道办事处部分,征求意见稿和听证稿不一样,建议将七甸街道统一为一个级别。

采纳该意见。本次七甸街道区域主要分布在四级,因上次将阳宗镇纳入工作范围并重新进行定级测算后,对该区域局部级别进行了调整。在没有明显质量差异的前提下,在级别划分上尽量不突破社区和街道,同时在理论测算定级的基础上技术单位也要充分考虑集体经济组织的接受程度,并与相关管理政策导向衔接,所以本次在充分吸取集体经济组织意见和建议的基础上,对七甸街道的局部区片进行级别上的细微调整。

(四)农用地基准地价

11. 宜良县汤池街道、澄江市阳宗镇等说法不严密,统一均属于阳宗海风景区;五华区涉及的飞地部分“西翥飞富民”的说法不合理,该区域均属于西翥街道办事处。

采纳该意见。宜良县汤池街道、澄江市阳宗镇统一为阳宗海风景区(汤池街道、阳宗镇);五华区涉及的飞地部分属于西翥街道,完善该说法改为“西翥街道”。

12. 林地的价格和征地区片价中的林地补偿有何区别;昆明市在林地管理保护中分为1-4级,其中可用的基本为3-4级,需要考虑林地保护因素;建议林地的价格和耕地同一个价格,可以促进乡村振兴。

部分采纳。(1)林地区片价与本次农用地价格的内涵不一样,区片地价主要是给征地提供参考价格,农用地基准地价是内部流转的价格。(2)本次根据森林资源管理一张图,将林地保护等级作为定级因素之一,定级结果已经充分考虑了林地保护因素。(3)林地价格无法和耕地价格统一。从2020年的区片价来看,昆明市主城区不分地类统一价格,本次测算的农用地基准地价均有设定基准农作物,比如耕地设定的是蔬菜、小麦-玉米,林地设定的是松树、杉树等,从农用地经济价值来看目前林地和耕地还存在一定的差距,两者统一一个价格不可行。

13. 由于农用地种植粮食作物较少,种植蔬菜和花卉的情况较多,建议耕地设定的作物类型应该考虑蔬菜和花卉。

部分采纳。耕地的作物中已经考虑蔬菜,花卉属于经济作物,与本次的技术规程不符,所以不考虑花卉。

14. 农用地基准地价为何只做了耕地、园地、林地三种地类,其他农用地未涵盖,没有参考体系。

不采纳。本次农用地基准地价评估对象主要是耕地、园地、林地,其他农用地暂时没有进行价格测算,目前根据主城区土地利用现状来看,90%以上农用地均为以上3种地类,其他农用地可以参照技术文本中提到的相关修正系数,参考现有已制定的农用地基准地价进行修正。


昆明市自然资源和规划局

2021年12月13日