昆明市住房和城乡建设局

关于昆明市第十四届人大四次会议第96号建议的答复

陶宁强代表：

您提出的《进一步规范地产物管，促进昆明人居和谐安全》（第96号）交由市住建局主办，市城市管理局、市民政局协办，现我局答复如下：

一、基本情况

根据《昆明市人民政府关于印发〈昆明市市与四区政府城市管理职能权限责任调整方案（试行）〉的通知》（昆政通〔2004〕21号）、《昆明市房产管理局关于市县物业管理工作职责调整意见的通知》（昆房〔2005〕275号），2004年起，我市物业管理实行属地化管理。市、区级主管部门分工明确，区级行政管理部门负责辖区内物业监督管理，市级行政管理部门负责拟定物业管理地方性法规、政府规章、行业标准、服务规划和发展规划，对行业进行指导、协调服务等。

在2018年3月前，根据国务院《物业管理条例》和住建部《物业服务企业资质管理办法》，利用资质管理手段，对属地的物业服务企业实施资质的申报、审批、等级核定、资质检审、资质变更和资质注销的管理。

2018年3月，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》。资质取消后，物业服务企业管理模式主要是按国务院要求，加强事中和事后监管，开展“双随机、一公开”检查工作，建立物业服务企业“红黑榜”制度，推动对失信者实行联合惩戒，推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理。

二、意见建议办理情况

（一）关于同德小区绿化带改为非机动车停放点并收取费用的问题

经实地了解，同德小区绿化带改为非机动车停放点位置，为同德广场商业体与同德广场住宅区之间的部分绿化带。同德广场商业管理负责人介绍，2017年创文明城市时，同德广场周边道路，非机动车停放较为混乱。为响应市委、市政府争创全国文明城市的号召，改变非机动车随意停放混乱的局面，云南悦汇商业管理有限公司向街道社区申请，在获得街道社区、辖区派出所同意后，将道路部分绿化硬化建成非机动车集中停放点，此停放点有效缓解了周边道路，非机动车停放比较混乱的问题，为商场顾客、店主和过行人员提供了便利的同时，提升了片区市容环境。

关于非机动车停放点合规性问题,已交由市城管部门进行查验，并严格按照《物业管理条例》有关规定进行处理，严厉打击违法违规使用小区共有部位从事营利行为，积极消除各类安全隐患，维护广大业主合法权益。

（二）关于同德广场住宅小区-2、-3地下车位及商业区存在疑似违法建筑的问题

经实地查看，同德住宅小区地下室-2、-3层有一部份隔断房间（用作仓储）存在；商业区内部分商户调整业态对商场进行分隔或重新装修，我局已现场要求物业公司进一步加强内部管理、规范秩序，积极排查消除各类安全隐患，确保商场规范、有序运行。继续加强对小区的私打乱建行为的劝阻和制止，并对不听劝阻的，及时上报辖区城管部门。市城市管理局将对同德住宅小区地下室-2、-3层以及同德广场商业区疑似违法建筑的合规性进行审验和处理。

（三）关于小区水池空置不维护的问题

2019年6月22日，我局组织工作人员与盘龙区住建局到同德广场住宅区，实地查看小区绿地公园的管理和使用情况。物业公司提供的2012年9月4日市规划局对《昆明同德广场（A4地块）审核图》显示，小区绿地公园规划有大小近100平方米水池样景观一座。经现场查看，该池深约为0.8米，池内放置鹅卵石和部分水生植物。根据现状，已要求物业公司增加水池安全防护设施，防止人员跌落，并根据业主要求，加强水池的管理和使用，努力打造和谐温馨公共环境。

（四）规范物业管理，加强监管，促进城市管理

昆明市严格执行《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《昆明市物业管理办法》有关规定，规范物业服务管理。按照《物业管理条例》第二十一条至第三十一条关于前期物业管理的有关规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业前，通过合同约定方式，履行前期物业管理职责。建设单位在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，物业管理方案包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容,作为建设单位与物业签订委托管理合同的重要依据。提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。选聘的物业服务企业，按照与业主委员会、业主大会订立的物业服务合同，按照《物业管理条例》、《昆明市物业管理办法》有关规定，提供后期物业服务。

2019年7月1日，省住建厅印发《云南省物业服务导则（试行）》。服务导则围绕住宅小区的基础管理服务，房屋共用部位管理，共用设施设备运行、维修和养护，公共秩序维护，环境管理服务，客户服务管理，物业服务企业更迭；非住宅小区的基础管理服务、物业共用部位管理，共用设施设备运行、维修和养护，公共秩序维护，环境管理服务，客户服务管理，物业服务企业更迭事项通过标准的方式进行了规范定格，有利于对物业服务企业规范行为进行评价和监督。

2019年8月1日起施行的《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，明确企业申报基本情况为60分，表现好的行为可进行加分，加分项目有：“基础信息”、“合同履行”、“运作规范”、“业主满意”和“社会影响”5个方面。表现不好的行为进行减分，减分项目有：“基础信息”、“合同履行”、“运作规范”、“业主满意”、“社会影响”和“遵纪守法”六个方面。信用得分在130分-149分的，为优秀物业服务企业；信用得分在110分-129分的，为良好物业服务企业；信用得分在90分-109分之间，为合格物业服务企业；信用得分低于90分的，为诚信需提升物业服务企业。企业信用评价结果通过部门门户网站和“物业服务企业信用评价平台”等媒介向社会公布，并且可作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动参考，为加强物业服务行业事中事后监管，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，提供切实可行的工作上位依据。

三、下一步工作

（一）加强宣传教育，引导广大居民和业主树立正确的物业服务观念

物业管理服务是物业服务企业和业主之间发生的买卖合同关系，双方均需履行各自权利义务，鼓励物业服务企业和业主委员会充分利用板报、墙报、业主微信群、自媒体等平台，广泛开展物业管理法律法规常识宣传，提高全社会对物业管理重要性的认识，引导广大业主、物业服务企业树立正确的物业管理意识、履约意识、责任意识、交费（物业服务费）意识，争取业主对物业管理的认同和支持，形成广大业主积极参与物业管理，聚集资源，合力共同做好物业管理工作良好局面。

（二）积极贯彻执行上级部门文件精神

我局将积极贯彻执行《云南省物业服务导则（试行）》和《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，充分掌握文件精神，从我市实际出发，规范物业服务标准，按信用管理新模式对物业服务行业进行客观、准确的评价，将物业服务企业服务情况纳入动态监管，旨在大力提升物业服务水平，提高业主满意度。

（三）全力推进“红色物业”工作

按照市委组织部的统一部署，我局正按照“条块结合、统筹协调、资源共享”的原则打造“红色物业”，建立物业管理行业党委，形成纵向依托行业协会党委，横向联合街道社区党组织，各方齐抓共管的物业管理党建工作体系。探索建立物业服务行业党群服务中心，统筹开展物业服务行业各类型党组织和党员群众综合服务。实行主管部门、行业协会、街道社区、新闻媒体、业主委员会（业主代表）多方参与的物业行业监管和矛盾纠纷联调机制，实行物业企业管理层和社区“两委”班子成员“双向进入、交叉任职”机制，鼓励引导机关、事业单位在职党员干部、党员、律师等业主参与业主委员会委员竞选，将真正出于公心、乐于奉献的优秀党员业主选进业主委员会，把物业服务人员建设成为党的工作队伍，打通联系服务群众“最后一百米”，促进物业服务与社区治理共驻共建、融合发展。我局党组已于2019年7月22日批准成立昆明市物业管理行业党委，相关工作正在有序推进中。

（四）充分发挥行政职能部门监督管理作用

指导各县（市）区物业管理行政主管部门，采用工商税务管理、法律法规管理、合同约定管理、行业规范管理、信用评定管理、教育培训管理、创优评选管理等方法，创新和加强对房地产开发企业和物业服务企业的行政管理，做好对地产公司、物管公司经营管理的引导工作，规范物业服务企业的管理收费和服务行为，减少恶性事件，为居民创造良好、和谐的居住环境。

昆明市住房和城乡建设局

2019年7月28日