根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号)、《昆明市规划建设保障性住房工作的实施意见》（昆政发〔2023〕17号）等规定，为规范配售型保障性住房的管理，我局拟定了《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》（详见附件），现向社会公开征求意见。有关单位和公众可通过以下途径提出反馈意见建议：

1.电子邮箱：zbifgh@163.com

2.传真电话：0871-63133021

3.通讯地址：云南省昆明市西山区西昌路209号506室

公开征求意见截止日期为2024年3月28日。

附件：昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）

昆明市住房和城乡建设局

2024年3月15日

昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发（2023）14号）、《昆明市规划建设保障性住房工作的实施意见》（昆政发（2023）17号）等规定，为规范配售型保障性住房的管理，制定本办法。

第二条 本办法所指的配售型保障性住房是政府以划拨方式供地，由昆明惠居保障房建设管理有限公司（以下简称“昆明惠居公司”)建设，按“保本微利”原则面向昆明市城镇户籍工薪收入群体，城市需要引进的人才等群体配售的保障性住房。配售型保障性住房实行封闭管理，严禁以任何方式将配售型保障性住房变成商品住房流入市场。

第二章 保障对象和原则

第三条 昆明市配售型保障性住房保障对象为；昆明市城镇户籍工薪收入群体（含符合条件的机关、事业单位人员），城市需要引进的人才等群体。

第四条 夫妻双方或单身人士（以下统称“申购家庭”），只能购买一套配售型保障性住房。已享受过房改房、经济适用住房等政策性住房的家庭申请配售型保障性住房，须按规定腾退原政策性住房（已享受的住房补贴不计入）。租住配租型保障性住房的，应当在购买配售型保障性住房后退出。

第五条 配售型保障性住房按照保基本、保民生的原则，按照合理适度的方式，从低收入住房困难群体逐步扩大至整个工薪收入群体。

第三章 申购

第六条 申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员为申请人。单身人士申购的，须年满18周岁并具备完全民事行为能力。

第七条 申购家庭在昆明安居网或昆明安居网微信公众号注册个人账号，填写申购信息，提交规定的材料。申购时由市住房城乡建设局公布户型和预估销售价格，属地人民政府明确配套的教育资源。

第八条 申购家庭在提交申购信息时，同步确认申购项目及户型。

第九条 市住房城乡建设局会同市公安局、市民政局、市税务局联合审核申购家庭的购买资格。市住房城乡建设局负责审核申购家庭享受政策性住房情况，市公安局负责审核申购家庭户籍情况，市民政局负责审核申购家庭婚姻情况及申购家庭申请之月前12个月家庭人均可支配收入情况，市税务局负责提供申购家庭纳税情况。

市委人才工作领导小组办公室牵头，会同市人力资源社会保障局、市投资促进局、市工业和信息化局、市科技局等部门认定城市需要引进的人才。

市住房城乡建设局出具审核结果并通知申购家庭。

第十条 审核结果在昆明安居网或昆明安居网微信公众号公示。公示时间不少于5个工作日，公示期间申购家庭对审核结果有异议的，可申请复核。

第十一条 申购家庭按以下顺序通过摇号方式取得选房资格和选房顺序号：申购家庭在昆明市范围内无自有住房且申请当月前12 个月家庭人均可支配收入低于申购年度执行的个税起征点×12个月的为第一顺序，申购家庭在昆明市范围内无自有住房的

为第二顺序，其他申购家庭为第三顺序。未取得选房资格的，进入轮候库。

第十二条 根据人才部门需求，市住房城乡建设局选定部分配售型保障性住房项目或房源，报市保障性住房建设指挥部同意后，优先面向城市引进人才供应，配售方案由人才工作部门另行制定，报市住房城乡建设局备案。

第十三条 获得选房资格的申购家庭，按照摇号取得的选房顺序号自主选择楼层及房号。申购家庭获得选房资格后，不得中途退出。放弃选房资格的，5年内不得再次申购昆明市配售型保障性住房。选定房屋后，由市住房城乡建设局发放《昆明市配售型保障性住房认购凭证》（以下简称“《认购凭证》”）。

第四章 配售

第十四条 配售型保障性住房项目取得国有土地使用权证，并经市住房城乡建设局同意后开展认购。

第十五条昆明惠居公司根据项目土地划拨价格、建安成本、不超过5%的利润等因素，预估配售型保障性住房销售价格。

第十六条 申购家庭凭《认购凭证》到昆明惠居公司签订认购合同。

第十七条 签订合同时，申购家庭应当缴纳认购金，认购金折抵购房款。认购金由市住房城乡建设局负责招标银行进行监管，必须用于配售型保障性住房的项目建设。

第十八条 配售型保障性住房交付时，申购家庭与昆明惠居公司签订房屋买卖合同，并按房屋预估销售价格全额缴纳购房款，购房家庭可申请商业贷款或住房公积金贷款用于支付购房款。待完成项目决算审计后，按照审计报告确定的销售价格，由申购家庭与昆明惠居公司签订房屋买卖合同补充协议，购房款多退少补。

第十九条 配售型保障性住房建成交付后，应当在办理不动产登记时将房屋权利性质标识为“配售型保障性住房”。产权人一栏上应当填写申购家庭成员。

配售型保障性住房办理不动产首次登记、转移登记、抵押登记等，不动产登记部门应当将相关登记信息推送至市住房城乡建设局。

第五章 封闭管理

第二十条 配售型保障性住房办理不动产权证未满五年的原则上不得申请政府回购。因家庭发生重大变故造成无法偿还贷款或因重大疾病等急需资金使用的，可申请政府回购。

第二十一条 配售型保障性住房可以继承，按照《民法典》关于继承的相关规定执行，继承人应当符合本办法第三条、第四条的规定，不符合的由政府回购。

配售型保障性住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为配售型保障性住房。购买配售型保障性住房的家庭，因继承、遗赠、婚姻状况变化等方式取得其他配售型保障性住房的，只能保留一套。离婚析产后未享有配售型保障性住房所有权的一方可另行申购配售型保障性住房。

第二十二条 配售型保障性住房除用于申购家庭购置该套住房时申请的住房公积金贷款和个人商业性住房贷款抵押外，不得用于其他类型的抵押、担保及偿债等。因银行业金融机构或住房公积金管理部门实现抵押权而处置配售型保障性住房，或购房家庭因个人债务涉诉，导致配售型保障性住房被司法处置的，房屋应当由政府回购。

第二十三条 配售型保障性住房购房家庭申请回购时，向市住房城乡建设局提出申请，由市住房城乡建设局负责审核。

配售型保障性住房回购价格按照原购房款+利息-房屋（主体结构及装修）折旧的原则核算。利息按照签订回购协议时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照主体结构平均50年（折旧率2%）、装修平均10年（折旧率10%）和交付使用年限进行计算。房屋主体及装修价值均折完即止，购房家庭自行装修及对房屋的添附成本均不予计算。

计算公式：回购价格=［原购买价格（房屋主体+装修）］+［原购买价格（房屋主体+装修）×申请回购时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率×房屋持有年限）］-［原购买价格（房屋主体部分）×（交付使用年限×2%）］-［原购买价格（装修部分）×（交付使用年限×10%）］

房屋持有年限从签订房屋买卖合同日期起至签订回购协议日期计算，不足一年的期间不予计息：交付使用年限从交付日期起至签订回购协议日期计算，不满一年的按一年计算。

配售型保障性住房由市人民政府指定的市属国有企业负责回购，企业应在半年内完成回购，解除合同并备案。回购完成后，由属地住房城乡建设部门审批退还房屋分户账中结余的维修资金。退出的房屋及时纳入配售房源，二次配售时，销售价格按回购价格加二次装修成本计算，购房家庭按该套房屋回购时退还的维修资金数额缴纳房屋维修资金。

第二十四条 申请回购配售型保障性住房应满足以下条件：

（一）无贷款、无抵押、无租赁、未设立居住权、无法律纠纷；

（二）未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失；

（三）水、电、燃气、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用已结清。

第六章 运营管理

第二十五条 配售型保障性住房由昆明惠居公司依法公开选聘物业服务企业，昆明惠居公司与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，并向属地住房城乡建设部门备案。

第二十六条 长期未出售的配售型保障性住房可以参照保障性租赁住房相关规定出租。

第二十七条 配售型保障性住房不得用于经营或其他用途，市场监管部门不得将配售型保障性住房用于工商注册。购房家庭不得擅自改变房屋主体结构。

第二十八条 配售型保障性住房、配套商业和车位等应当参照《昆明市住宅专项维修资金管理办法》规定的类型及数额缴纳维修资金。住宅专项维修资金由项目属地住房城乡建设部门负责监管和审批。

第七章 监督管理

第二十九条 申购家庭在申购配售型保障性住房时，不得弄虚作假，骗取资格。采取隐瞒、欺骗等手段骗购配售型保障性住房的，一经发现，立即取消购房资格，收回住房并将申购家庭列入个人住房保障诚信档案，终身不得购买配售型保障性住房。对出具虚假证明的单位，由市住房城乡建设局提请有关部门追究相关责任人的责任。

第三十条 机关、企事业单位工作人员在配售型保障性住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第三十一条 市住房城乡建设局应当对配售型保障性住房配售情况进行公示并接受社会监督。建立投诉举报和反馈机制，公布投诉举报电话。

第八章 附则

第三十二条 本办法由市住房城乡建设局负责解释。

第三十三条 本办法自2024年X月X日起施行。

《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》（征求意见稿）的起草说明

根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《昆明市规划建设保障性住房工作的实施意见》（昆政发〔2023〕17号）等规定，为规范配售型保障性住房的管理，我局起草了《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行》（以下简称《办法》）。现就《办法》起草情况作如下说明：

一、制定《办法》的必要性和依据

党中央、国务院高度重视规划建设保障性住房，2023年8月国务院常委会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，在原有以配租为主的住房保障体系基础上拓展配售型保障性住房的发展路径，旨在最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。为加快推进保障性住房建设，切实解决住房有困难的工薪收入群体和城市需要引进的人才群体住房问题，昆明市于2023年11月至12月先后印发《中共昆明市委办公室 昆明市人民政府办公室关于成立昆明市保障性住房建设工作领导小组及其指挥部的通知》《昆明市人民政府关于规划建设保障性住房的实施意见》《昆明市人民政府办公室关于推进昆明市保障性住房工作的实施方案》。按照住建部抓紧制定完善“1+N+X”的政策体系的要求，我局同步研究制定了《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行》，明确了配售型保障性住房的保障对象、准入条件、申购配售、封闭管理及运营管理等方面的内容。

二、《办法》的基本框架和主要内容

《办法》共八章三十三条。

第一章，主要明确了《办法》制定的文件依据，明确配售型保障性住房的定义。

第二章，主要明确了配售型保障性住房的保障对象及配售基本原则。

第三章，主要明确了配售型保障性住房申购、审核程序及摇号顺序。

第四章，主要明确了配售型保障性住房的定价原则，合同签订及认购金、购房款缴纳，对配售型保障性住房不动产登记等作了规定。

第五章，主要对配售型保障性住房封闭管理作了规定，包括回购年限、回购条件及回购价格计算，继承及离婚资产处置原则，抵押限制等。

第六章，主要对配售型保障性住房物业选聘、维修资金缴纳及房屋使用限制作了规定。

第七章，主要对配售型保障性住房申购家庭、机关和企事业单位工作人员违规行为，以及对单位及个人违规、违法行为的处理方式作了规定，明确市住房城乡建设局应当建立投诉举报机制，接受社会监督。

第八章，主要明确了本《办法》的解释主体和施行日期。

三、《办法》需要说明的几个主要问题

（一）关于配售型保障性住房的保障对象

《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）明确“保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体”，“以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房”，结合昆明市目前配售型保障性住房供应量（2024年5000套）及2023年11月进行的住房供需调研情况，经认真研究拟定昆明市配售型保障性住房保障对象为未享受过房改房、经济适用住房等政策性住房的昆明市城镇户籍工薪收入群体（含符合条件的机关、事业单位人员），城市需要引进的人才等群体，其中人才群体不设户口限制，享受过房改房、经济适用住房等政策性住房的家庭可以腾退原政策性住房后再申购配售型保障性住房。

（二）关于配售型保障性住房的申购家庭

本《办法》所称申购家庭成员仅指夫妻双方，不包含父母、子女，在资格审核时仅对夫妻二人购买资格进行审核，在签订房屋买卖合同及房屋不动产登记时也仅涉及夫妻二人，从而不影响其父母或子女购买配售型保障性住房或商品住房资格。

（三）关于配售型保障性住房保障对象中城市需要引进的人才认定及优先配售

城市需要引进的人才可自行申购配售型保障性住房，或通过市委人才工作领导小组办公室安排，统一申购配售型保障性住房。《办法》明确城市需要引进的人才由市委人才工作领导小组办公室牵头各相关单位进行认定，市委人才工作领导小组办公室牵头另行制定针对人才的保障性住房配售方案，具体明确人才保障范围、不同类型人才住房面积标准、房屋分配程序等。市住房城乡建设局也可根据市委人才工作领导小组办公室提供人才住房需求，将部分配售型保障性住房项目或房源作为定向房源，报市保障性住房建设指挥部同意后，面向人才配售。

（四）关于配售型保障性住房的认购金及购房款

1.认购金

《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）指出，保障性住房建设要坚持“以需定建”，建设配售型保障性住房要结合需求与可能，稳慎有序推进。为确保配售型保障性住房供需匹配，项目建设稳慎推进，《办法》明确通过资格审核、摇号取得选房资格的申购家庭可自主选择楼层及房号，选定房屋后，申购家庭须与昆明惠居公司签订认购合同并缴纳认购金，关于认购金的具体金额及相关权利义务在认购合同中进行约定。市住房城乡建设局将招选银行对认购金进行监管。

2.预估配售价格

《昆明市规划建设保障性住房工作的实施意见》（昆政发〔2023〕17号）明确配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本，外加不超过5%利润的原则确定。要准确计算出项目配售价格，需待项目完成决算审计，而项目交付到审计决算完成至少需半年时间。为确保房屋按时交付，《办法》明确，在房屋交付时，由昆明惠居公司按照定价原则，按照一房一价预估配售价格，申购家庭与昆明惠居公司签订房屋买卖合同，并按房屋预估配售价格全额缴纳购房款。按照预估价格签订房屋买卖合同可正常贷款。

3.购房款

配售型保障性住房的最终配售价格需待项目完成决算审计后，结合审计报告方能确定。因此，《办法》明确在计算出房屋最终配售价格后，申购家庭与昆明惠居公司签订房屋买卖合同补充协议，按预估价格缴纳的购房款实行多退少补。

（五）关于配售型保障性住房的封闭管理

《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）明确“对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更商品住房流入市场”，《办法》严格贯彻落实国务院文件精神，明确配售型保障性住房办理不动产登记时将房屋权利性质标识为“配售型保障性住房”，不允许上市交易，除购置该套住房时申请的住房公积金贷款和个人商业性住房贷款抵押外，不得用于其他类型的抵押、担保及偿债等。涉及继承或离婚遗产需要办理房屋权利人变更的，当继承人或离婚协议书明确的房屋归属方不符合配售型保障性住房购买条件时，房屋由政府回购，回购款退回权利人。因购房家庭涉诉或断贷导致房屋被司法处置的，应由政府回购，回购款交由相关单位或个人处置。

（六）关于配售型保障性住房的回购价格

经充分听取房地产研究机构、群众意见建议，考虑到社会经济动态发展，为确保回购价格计算方法相对科学、合理，减少争议产生，配售型保障性住房回购价格按照原购房款+利息—房屋折旧的原则核算。利息按照签订回购协议时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率和房屋持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照主体结构50年（折旧率2%）、装修平均10年（折旧率10%）和交付使用年限进行计算。购房家庭自行装修及对房屋的添附成本均不予计算。