关于《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》的听证报告已经昆明市司法局审查，根据《昆明市人民政府重大决策听证制度实施细则》，现将听证报告予以公布。需要了解听证会其他有关情况的，可以与昆明市自然资源和规划局联系。
附件：《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》听证会听证报告
昆明市自然资源和规划局
2025年6月16日
昆明市自然资源和规划局
《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》听证会听证报告
为保障人民群众的知情权、表达权、参与权、监督权，广泛听取意见，根据《自然资源听证规定》、《云南省人民政府重大决策听证事项实施办法》和《昆明市人民政府重大决策听证实施细则》等相关规定，2025年6月5日，昆明市自然资源和规划局在市级行政中心4号楼514会议室举行了《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》听证会，听取社会公众意见和建议，现将听证会情况报告如下：
一、听证事由
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）及《云南省自然资源厅关于督促推进全省城乡公示地价建设的通知》文件要求，基准地价成果应按时更新，在土地市场发生变化或影响土地价格的因素发生变化后，适时对基准地价进行全面或局部调整。为确保城镇建设用地基准地价的现实性、有效性和指导性，昆明市自然资源和规划局2025年3月按照相关规定组织开展城镇建设用地基准地价局部更新工作。更新成果经多次专题会议讨论、征求相关部门意见，2025年6月昆明市自然资源和规划局就《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》进行听证，听取社会各方面的意见和建议。
二、听证会举行的时间、地点
听证会于2025年6月5日（星期四）下午14点至16点在昆明市自然资源和规划局（市级行政中心4号楼）514会议室举行。
三、听证主持人、听证委员、决策发言人、听证监察人、听证记录人、听证代表基本情况
本次听证会有听证主持人1人，听证委员3人，决策发言人1人，听证监察人1人，记录员1人，听证代表18人。
（一）听证主持人（1人）
成志东（昆明市土地矿产储备中心主任）
（二）听证委员（3人）
成志东（昆明市土地矿产储备中心主任）
张剑青（昆明市自然资源和规划局总工程师）
谭顺林（昆明市自然资源和规划局三级调研员）
（三）决策发言人（1人）
张 曦（昆明市自然资源和规划局自然资源开发利用和权益处处长）
（四）听证监察人（1人）
孟芽存（昆明市自然资源和规划局法规处副处长）
（五）听证记录人（1人）
杨 伟（昆明亚宇速记公司速记员）
（六）听证代表（18人）
杨俊杰（昆明市人大城环委副主任委员）
尹丽花（昆明市政协城环委副主任委员）
何 旭（昆明市工业和信息化局四级主任科员）
陈 婧（昆明市住房城乡建设局房产处副处长）
杨沅珊（昆明市财政局非税收入管理处副处长）
马吟佳（昆明市投资促进局投资促进一处处长）
胡振东（昆明市土储中心工作人员）
王俊娇（盘龙区自然资源局工作人员）
杨诗韵（呈贡区自然资源局科长）
张 梅（呈贡区蓝光天骄城三期一栋群众）
李庚霖（五华区自然资源局工作人员）
施泓宇（官渡区自然资源局科长）
李 瑜（北京大成昆明律师事务所）
夏 雪（西山区自然资源局工作人员）
张海英（高新区土储中心主管）
茹朝辉（呈贡区乌龙街道大方居六栋群众）
方永权（经开区规建局开发利用办主管）
李 波（度假区规建局工作人员）
四、各方听证代表提出的的主要观点、理由、意见和建议
各听证代表对《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》（以下简称《听证成果》）提出了以下意见和建议：
1.土地定级与基准地价局部更新应充分吸取土地三调的很多县区政府毫不知情被调，后续无发展空间的惨痛教训，为中心城区经济社会发展特别是商业用地和非农用地预留发展空间；要充分听取中心城区政府部门意见，最好采取每个行政辖区专门座谈征求意见的方式听取意见，杜绝由自规部门单方制定，地方政府未充分发表意见的情况发生。
2.土地定级与基准地价局部调整，要学习全国其他发达城市先进经验，既要管好，又要放活，在维护生态环境的前提下，推进地方工业项目落地；要充分考虑当前经济下行压力加大，地方复苏不明显，企业信心不足等因素，制定更加符合实际，更方便区上操作的基准地价；要科学合理解决相邻地块，因所在区域不同，导致定级及定价不平衡，造成拆迁中的社会矛盾。
3.进一步对新老成果中的评估基准日期进行核实说明，并对成果文本中的用词、用语的准确性、规范性进一步校核。
4.根据现行土地供应政策，目前昆明市地下空间项目均按照整体出让方式进行供应，建议地下空间部分基准地价按照规划用途来确定，不再进行分层。
5.本次“标准”制定是否应充分考虑下面的因素，比如说之前“两线三区”的划分，还有生态敏感区、保护区、特殊区的政策，制定“标准”时是否应考虑“差异化”政策。
五、决策发言人的陈述和答辩
（一）决策发言人的陈述
根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）要求，基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每三年一次，每隔六年应进行一次全面更新。城镇土地分等成果更新由国家和省(自治区、直辖市)根据需要局部调整。昆明市现行基准地价基准日为2023年1月1日，鉴于社会经济发展及房地产市场变动，商服用地地价发生较大的变化，基准地价已不在适宜，昆明市自然资源和规划局开展了根据文件精神对昆明市中心城区商业服务业基准地价进行局部更新测算。
本次定级范围基本沿用现行基准地价的定级范围，定级范围为650.29平方公里，包括昆明主城区（含五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区5区）、滇池旅游度假区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、空港经济区）。土地定级成果划分为8个级别，本次级别调整差异不大，基本沿用现行商业服务业用地级别成果，主要调整区域为滇池沿线草海片区。
商业服务业用地基准地价测算成果为Ⅰ级353.33万元/亩；Ⅱ级333.33万元/亩；Ⅲ级310.00万元/亩；Ⅳ级230.67万元/亩；Ⅴ级162.00万元/亩；Ⅵ级116.67万元/亩；Ⅶ级73.33 万元/亩；Ⅷ级65.33万元/亩。
（二）决策发言人的答辩
1.代表对文本提出非常细心仔细的意见，我们研究采纳后，下一步会进行相应的调整完善。
2.关于程序性问题，相应意见征求方式和基准地价效用问题，向各个区征求意见的问题。目前我们已按照相应规程和要求与各个区进行书面意见征求，下一步结合本轮意见修改后在某些问题上需要住啊们及说明的进行专题说明，再进行沟通，确保地价能指导昆明市土地出让和相应的问题。
3.基准日的问题。现行使用基准地价基准日为2023年1月1日，公布时间为2024年1月5 日。本次商服用地基准地价局部更新基准地价基准日为2025年1月1日，基准日的日期仅为基准地价价格评估的时点，实施时点以昆明市人民政府公布的时间为准。
4.地下空间的问题。因为现在是局部更新，现行基准地价是按照商业住宅分一二层制定的，本次未重新修订地下空间的系数，仅根据变更的商服用地基准地价按照现行使用的系数修订价格。
5.关于基准地价在测算过程中是否考虑“三区三线”“二区三线”以及保护区的问题，我们在更新过程中已经进行了考虑。“三区三线”主要考虑城镇开发边界，已剔除生态保护区和历史保护区，并对整个范围进行了优化，包括滇池保护区及限制区都已剔除。
六、听证机关对听证情况的评说，包括对拟做出决策的赞同意见、反对意见、其他意见及其主要理由做出客观归纳和总结
《昆明市中心城区城镇土地定级与基准地价局部更新成果》听证会，听证代表18人，均发表了意见和建议，总结归纳以后主要有以下几点：
（一）基准地价成果更新，需依据昆明市近几年的社会发展情况以及未来几年的发展趋势和走向，综合确定不同区域地价水平，不能出现大的偏差，能够反映市场情况走向以及为政府提供地价决策需求。
（二）关注昆明市中心城区与周边接壤区域，如晋宁区、安宁市、嵩明县等区域基准地价衔接情况，避免出现大的价差而引起地价不匹配、内涵有差异等情况。
（三）横向对比与昆明经济相当的其他省会城市的地价，以及对比云南省其他地州州府所在地的地价，合理制定基准地价，使其更具有指导意义。
（四）基准地价三级地类细分用地类型用途修正系数的制定应该结合近年昆明市中心城区各类用地的供应价格、土地房地产市场状况综合确定，能够为政府提供地价决策需求。
（五）基准地价更新是按照法律规定进行，严格按照程序制定后公布实施。
（六）请技术单位对新老成果中的估价基准日期进一步核实说明，并对成果中的用词、用语的准确性、规范性进一步校核。
七、对听证代表意见建议的采纳情况及理由
（一）基准地价成果更新，需依据昆明市近几年的社会发展情况以及未来几年的发展趋势和走向，综合确定不同区域地价水平，不能出现大的偏差，能够反映市场情况走向以及为政府提供地价决策需求。
采纳该意见。基准地价局部更新测算已依据昆明市近几年的社会发展情况以及未来几年的发展趋势和走向，结合昆明市土地房地产市场综合测算，接下来进一步核实调整。
（二）关注昆明市中心城区与周边接壤区域，如晋宁区、安宁市、嵩明县等区域基准地价衔接情况，避免出现大的价差而引起地价不匹配、内涵有差异等情况。
采纳该意见。基准地价局部更新测算已衔接周边接壤区域县市区的价格，并对比了云南省其他州府所在地地价以及已昆明市经济发展相近的南昌、贵阳、成都等城市地价。
（三）基准地价三级地类细分用地类型用途修正系数的制定应该结合近年昆明市中心城区各类用地的供应价格、土地房地产市场状况综合确定，能够为政府提供地价决策需求。
采纳该意见。基准地价三级地类细分用地类型用途修正系数将依据各类用地土地房地产市场及用地政策综合确定，为政府提供地价决策需求。
（四）请技术单位对新老成果中的估价基准日期进一步核实说明，并对成果中的用词、用语的准确性、规范性进一步校核。
采纳该意见。现行使用基准地价基准日为2023年1月1日，公布时间为2024年1月5日。本次商服用地基准地价局部更新基准地价基准日为2025年1月1日，基准日的日期仅为基准地价价格评估的时点，实施时点以昆明市人民政府公布的时间为准。对成果中用词、用语的准确性、规范性进一步校核调整。
（五）基准地价更新是按照法律规定进行，严格按照程序制定后公布实施
采纳该意见。接下来尽快按照听证建议修改调整后上报昆明市自然资源和规划局、云南省自然资源厅验收，按照验收意见修改完成后提交成果报市政府公布实施后备案。
昆明市自然资源和规划局
2025年6月9日
